La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 18, dispone que, durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, la renta se podrá actualizar anualmente si así se ha pactado de forma expresa, debiendo comunicárselo al inquilino con un mes de antelación. Hasta el 2022, esta actualización solía vincularse al IPC y, si no se había especificado nada en el contrato, se aplicaba la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

A partir de 2025, el precio de la renta se actualizará de acuerdo al IRAV, tal y como establece la Disposición adicional undécima de la nueva Ley de Vivienda. Este nuevo índice es el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.

¿A qué obedece este cambio? Pues bien, a las cifras récord alcanzadas por el IPC entre finales de 2021 y mediados de 2022, con cifras que llegaron a alcanzar el 10,8% debido al encarecimiento de la luz, la subida de precios posteriores a la pandemia y la guerra de Ucrania. El Gobierno, ante este escenario, decidió proteger a los inquilinos fijando un tope a las subidas de renta: un 2% en 2023 y un 3% en 2024.

Con la nueva Ley de Vivienda, se decidió la implantación de un nuevo índice que evitara subidas desproporcionadas en los alquileres; sin embargo, esto ha conllevado un desajuste en la oferta y en una subida de precios.

El IRAV se publica mensualmente en la web del INE y se aplica únicamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados después de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023.

No resulta aplicable, por tanto, a los contratos anteriores a dicha fecha, y tampoco a alquileres de temporada, de habitaciones, locales comerciales, oficinas, garajes o trasteros. 

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Los precios no paran de subir, tal y como muestran los datos del Consejo General del Notariado, registrando un aumento interanual del 6,1%, con un precio medio de 1860 €/m2 (el segundo más alto de la serie histórica, por detrás de los 1887 euros de julio de 2007, en pleno boom inmobiliario).

El tipo de compraventa que más ha aumentado es el de las viviendas unifamiliares, con un incremento del 20,9%; los pisos, por su parte, crecieron un 8,8%.

Todas las Comunidades Autónomas, a excepción de Navarra, registraron un crecimiento interanual. En el caso de Asturias, el crecimiento fue del 6,6%.

Por otra parte, las viviendas que se han adquirido mediante préstamo hipotecario han sido prácticamente la mitad, con un porcentaje del 50,8%. Asturias es una de las Comunidades que ha registrado uno de los mayores aumentos, con un 26,8%.

Por último, el importe concedido de media ha sido del 72,1% del precio de la vivienda.

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1.- Limpieza:

Parece algo obvio, ¡pero no lo es tanto! Para que tu piso resulte agradable a las visitas, es fundamental que esté totalmente limpio, sin olvidarte de ventanas, cocinas y tapicerías. No hay nada menos atractivo que entrar en un piso con chorretones de aceite en los muebles de cocina o con un intenso olor a tabaco impregnado en las cortinas. Y, como es lógico, cuanto más limpias estén las ventanas, ¡más luz entrará!

Te recomendamos también que pongas un par de ambientadores para que la casa tenga un olor agradable. Eso sí, ¡fragancias neutras y frescas! Huye de aromas demasiado intensos, pues pueden causar el efecto contrario.

Una limpieza profesional no supone un gran desembolso y es algo que los futuros inquilinos valorarán mucho.

2.- Iluminación:

Una buena iluminación puede cambiar una vivienda de forma radical. Evita las luces amarillas y opta por las luces LED de tonos más blancos, que dan a la casa un aire más actual. Además, suponen un ahorro en la factura de la luz y, por tanto, son más respetuosas con el medio ambiente.

3.- Mobiliario:

Evita amueblar el piso con restos de tu casa o con muebles que te han regalado amigos o familiares. Si la polilla se ha comido el mueble del salón, o vas a tirar un colchón porque está viejo y te duele la espalda, ¿de verdad crees que es apropiado para tu inquilino? Con eso solo conseguirás que no se encuentre cómodo en la vivienda y se marchará a la primera de cambio.

No es necesario que te gastes mucho dinero, ni siquiera hace falta que tengas la casa con muchos muebles, pero intenta que los que haya sean cómodos y funcionales. Y, por supuesto, que vayan en la misma gama de colores.

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Son nulas y, en consecuencia, se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario lo previsto legalmente, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Por tanto, en el caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario, será nula la cláusula que establezca un preaviso superior a los treinta días previstos en el artículo 11 de la LAU.

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Tiene una doble acepción, ambas sin que medie renta o contraprestación:

• La tenencia de un bien ajeno por la tolerancia de su dueño. Por ejemplo, si le prestas tu casa de la playa a un amigo para que vaya a pasar unos días.
• La tenencia de un bien ajeno, sin justo título, porque se haya perdido o porque no se haya tenido nunca. Por ejemplo, el inquilino que se va unos días más tarde de la fecha de finalización pactada en el contrato, o la ocupación de una vivienda por parte de terceras personas sin consentimiento del propietario (“okupas”).

Para poner fin a una situación de precario, el propietario del bien debe interponer una demanda civil (generalmente, una acción reivindicatoria o un desahucio), pudiendo acudir a la vía penal si ha existido violencia o intimidación.

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Se trata de una forma de terminación del procedimiento judicial de desahucio en el que no tiene lugar el lanzamiento del inquilino, por haber satisfecho este las cantidades adeudadas. Continúa, por tanto, el contrato de arrendamiento.

Su regulación se encuentra en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este dispone que el arrendatario solo podrá hacer uso de esta oportunidad una sola vez a lo largo del arrendamiento, pero es importante señalar que no cabrá enervación en caso de que el arrendador hubiese requerido al arrendatario de forma fehaciente, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda, y este no hubiese procedido al pago.

Esta notificación fehaciente se entenderá realizada aunque el deudor la impida mediante una actitud obstructiva.

Para poder enervar el desahucio, el inquilino tiene que pagar al arrendador, o consignar y poner a su disposición, la totalidad de las cantidades adeudadas.

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Pero, ¿y ahora qué? ¿Ya eres libre? ¡No exactamente!

Tu hipoteca seguirá estando inscrita en el Registro de la Propiedad, de modo que, si pidieras una nota simple, tu piso aún tendría cargas.

Para cancelar tu hipoteca, debes ponerte en contacto con tu banco para que te prepare un certificado en el que indique que tu deuda es cero.

Dicho certificado deberás llevarlo al Notario, que preparará una escritura de cancelación.

Con dicha escritura, acudes al Registro de la Propiedad y, en un plazo de dos o tres meses, ¡tendrás tu piso libre de cargas!

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Es habitual que en los contratos de compraventa de inmuebles se pacte la entrega de una cantidad de dinero en concepto de arras.

Dichas arras pueden ser de tres tipos: penitenciales, confirmatorias y penales.

Las arras penitenciales encuentran su regulación en el artículo 1454 del Código Civil: “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Es decir, si es el vendedor quien decide desistir del contrato, debe devolver la cantidad duplicada, mientras que si el desistimiento es del comprador, pierde la cantidad entregada.

Las arras penales constituyen una cláusula penal en la que se entrega anticipadamente una cantidad de dinero a modo de indemnización en caso de que se produzca un incumplimiento contractual.

Las arras confirmatorias, reguladas en el artículo 1124 del Código Civil, son quizás las menos utilizadas. Se configuran como un adelanto del precio, de modo que se puede exigir el cumplimiento del contrato.

Resulta necesario apuntar que, si en el contrato no se especifica la función de las arras, estas se calificarán como penitenciales.

Por otra parte, si bien es posible configurar las arras como penitenciales y penales al mismo tiempo, en el caso de las arras confirmatorias, estas no son compatibles con ninguna de las otras dos.

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El mayor número de operaciones se registró en el último trimestre del año, un total de 199.051, lo que supone un 18,67% más que las operaciones registradas en el cuarto trimestre de 2023.

Si analizamos los datos por Comunidades Autónomas, solo Navarra ha registrado una caída del 1,48%. El resto de Comunidades han aumentado sus cifras, siendo Asturias la tercera Comunidad que más ha aumentado (20,47%), por detrás de Ceuta y Melilla (30,54%) y La Rioja (24,73%).

En lo que respecta a la tipología de vivienda, las viviendas de nueva construcción sumaron 65.486 operaciones, que equivale a un aumento del 8,66% respecto al año anterior. Las transacciones de viviendas de segunda mano, por su parte, se incrementaron en un 12,4%.

Finalmente, el informe del Ministerio arroja datos sobre el porcentaje de operaciones realizadas por ciudadanos extranjeros: 128.600 transacciones que suponen un 18% del total de las compraventas del 2024, lo que supone un 4,5% más que en 2023.

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Es importante que conozcas cómo tributan los rendimientos que obtengas por el alquiler de la misma.

Podemos diferenciar dos supuestos:

1.- Alquilas la plaza de garaje como anexo a una vivienda habitual.

En este caso, puesto que la vivienda se destina a vivienda habitual del inquilino, se trata de una operación exenta de IVA, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20, apartado uno, 23º, letra b de la Ley del IVA. Esta exención es aplicable a un máximo de dos plazas por contrato.

No obstante lo anterior, el arrendamiento sí deberá tributar como rendimiento del capital inmobiliario en la declaración de IRPF.

2.- Alquilas la plaza de garaje de forma independiente.

En este caso, el alquiler no está exento y tendrás que tributar tanto en el IRPF como en el IVA. Por ello, deberás emitir factura a tu inquilino con el 21% de IVA (tipo general, artículo 90 de la Ley del IVA). A efectos de IVA, te convertirás en empresario, estando obligado a presentar las declaraciones de este impuesto (para ello, previamente tendrás que darte de alta en el modelo 036 o 037, y proceder a su presentación mediante el modelo 303).

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